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Problemas com contrato particular de compra e venda de imóvel financiado?

Problemas com contrato particular de compra e venda de imóvel financiado?

By fernandonaves 24 de novembro de 2021 Direito imobiliário

Quando o assunto é a compra ou venda de imóvel financiado, existem algumas dores de cabeça que podem surgir durante a vigência até a quitação e transferência definitiva da propriedade ao novo comprador particular.

Ao se “adquirir” ou “vender” um imóvel financiado em nome de terceiro, tecnicamente não há transferência da propriedade do bem. A transferência de propriedade somente é realizada para qualquer imóvel com registro na matrícula do bem no cartório de registro de imóveis.

O imóvel que encontra-se financiado a uma instituição financeira, apenas poderá ser transferida a propriedade na quitação do bem e com a devida documentação de baixa da hipoteca ou termo de quitação.

Com toda a burocracia das instituições financeiras na transferência do financiamento, muitas pessoas recorrem ao tão popularmente chamado “contrato de gaveta”.

O poder judiciário tem reconhecido em alguns casos o “contrato de gaveta”, porém sempre os termos do contrato requerem muitos cuidados na sua elaboração.

Continue a leitura deste artigo e saiba mais sobre como algumas situações podem ser resolvidas. 

A compra de imóvel financiado por terceiro através de contrato particular tem valor jurídico?

Digamos que você está buscando aquele imóvel dos sonhos para comprar e após muita procura você finalmente o encontra. Porém ele já está sendo financiado pelo vendedor, e agora!?

A venda de imóveis financiados segue uma regra, passível de exceções, de que o dono do imóvel financiado ocupe a figura de credor. Isto é, é aquele que deu o crédito para tornar possível o financiamento – sendo que na maioria dos casos é um banco.

A partir do momento que um imóvel é financiado, se torna necessária a confecção de um contrato, envolvendo a instituição responsável e o tomador de crédito imobiliário.

O contrato, então, tem força de escritura de imóvel, no entanto, constará no registro desse imóvel uma alienação fiduciária, dispondo que a aquisição do imóvel ocorreu através de um financiamento.

A situação se complica quando o dono do imóvel financiado deseja vender este bem sem que o financiamento esteja totalmente quitado, recorrendo ao contrato de gaveta para ‘formalizar’ a venda.

Aí surge a dúvida: esse contrato terá validade?

O contrato de gaveta não tem validade perante a instituição financeira, uma vez que esta não autorizou a negociação, ou seja, não será possível apenas transferir a titularidade do financiamento. 

Já o STJ entende que, havendo o pagamento de todas as prestações previstas no contrato, não é possível anular a transferência do bem, tendo em vista que, com a quitação, não há prejuízo ao Sistema Financeiro.

Apesar disso, o comprador pode deparar-se com algumas complicações, como: 

a) Penhora do imóvel em razão de dívida do vendedor; 

b) Falecimento do vendedor e destinação do imóvel aos herdeiros e; 

c) Negociação do mesmo imóvel com outras pessoas pelo vendedor.

Como você pôde ver, ainda que o contrato seja ‘de gaveta’ ele será importante para comprovar o que foi pactuado entre comprador e vendedor, como falaremos mais adiante. 

Entretanto, as partes (comprador e vendedor) devem levar em consideração todas as particularidades da transação e possíveis cenários que possam se formar durante a vigência do contrato, visando ao máximo reduzir os riscos.

Comprei um imóvel financiado por terceiro e o antigo dono faleceu, como devo resolver?

Quando um imóvel financiado é adquirido por meio de um ‘contrato de gaveta’, as pessoas sequer pensam em elaborar um instrumento de procuração pública ou uma procuração em causa própria.

Para que ela serve?

Neste instrumento, o vendedor (titular do financiamento) autoriza que o comprador ou alguém de sua confiança solicite o termo de quitação e de liberação da alienação fiduciária junto ao banco e, depois, proceda a lavratura da escritura pública para transferência da propriedade.

Caso o vendedor não seja encontrado ou venha a falecer, sem a procuração o imóvel passará a integrar a herança do vendedor e, portanto, os novos proprietários serão os herdeiros.

Ainda que seja um processo mais burocrático, é possível que você acione o judiciário para resolver a questão.

Neste caso, será necessário ajuizar uma ação de adjudicação compulsória contra a pessoa que consta na matrícula do imóvel como proprietário (vendedor ou seus herdeiros), comprovando a compra do bem através do contrato de compra e venda e dos comprovantes de quitação do financiamento, e, desse modo, requerer a escritura definitiva e transferência da propriedade do imóvel.

Como anular uma procuração de um imóvel financiado vendido a terceiro?

Como visto no tópico acima, a procuração é indicada como forma de garantir a outorga da escritura futuramente: ao fim do pagamento do imóvel; finalizado o financiamento ou por outro motivo.

Caso o comprador não esteja honrando com as parcelas ou, se por outro motivo, o outorgante não entender mais como conveniente a sua representação, pode realizar a sua revogação.

Esse ato pode ser feito em qualquer Cartório de Notas, independente de onde a procuração tenha sido inicialmente feita. O outorgante precisará apresentar os documentos pessoais originais, além de uma cópia da procuração que deverá ser revogada.

Desse modo, a revogação da procuração torna esse documento sem efeito a contar da data do ato.

Como você pôde ver, a  compra e venda de um imóvel financiado engloba diferentes procedimentos que devem ser realizados com cautela para efetiva segurança das partes. 

Caso você tenha vivido alguma das situações descritas acima ou deseje solucionar problemas decorrentes de um contrato de compra e venda particular, busque auxílio de um advogado especializado. 

Continue acompanhando nosso blog para saber mais sobre seus direitos.

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